Sprzedaż, wynajem: jakie są obowiązkowe diagnostyki techniczne?

Aby sprzedać lub wynająć nieruchomość, konieczne jest teraz wykonanie co najmniej siedmiu diagnoz technicznych przez profesjonalistów. Pożądany cel: informowanie kupujących i najemców podczas transakcji oraz poprawa warunków bezpieczeństwa mieszkań.

Zarówno na sprzedaż, jak i na wynajem władze publiczne stopniowo wprowadzały obowiązek dołączania określonej liczby diagnoz technicznych do każdej umowy dotyczącej nieruchomości. Cel jest dwojaki: z jednej strony lepiej informować przyszłego nabywcę lub najemcę o aktualnym stanie oferowanej nieruchomości, z drugiej zaś przyczynić się do poprawy warunków bezpieczeństwa i komfortu mieszkania.

Unikalny plik
Diagnozy te - z wyjątkiem materiału filmowego przewidzianego przez prawo Carreza - muszą być zgrupowane od 1 listopada 2007 r. W jednym dokumencie zwanym „Kartoteką diagnostyki technicznej”. Zawiera wszystkie informacje, które należy przekazać przyszłemu nabywcy w momencie przyrzeczenia sprzedaży lub, w przypadku jej braku, podczas podpisywania autentycznego aktu prawnego (lub umowy najmu). W przypadku nieprzekazania dokumentów transakcja może zostać anulowana (w zależności od rodzaju brakującej diagnozy) lub cena sprzedaży lub wynajmu może zostać obniżona. Do chwili obecnej w sprzedaży obowiązuje siedem diagnoz: azbest, termity, ołów, zagrożenia naturalne lub technologiczne, gaz, elektryczność i efektywność energetyczna. Do wynajęcia są trzy: ołów,ryzyko naturalne lub technologiczne oraz charakterystyka energetyczna. I to nie koniec! Trwają badania nad nowymi diagnozami. Planowana jest już kontrola nie-zbiorowych urządzeń sanitarnych (szamba i innych), gdy lokale nie są podłączone do kanalizacji. Jego wejście w życie nastąpi 1 stycznia 2022-2023 roku, jak podała Krajowa Agencja Mieszkalnictwa (ANAH).

Ile to kosztuje ?
Koszt ustalenia technicznej dokumentacji diagnostycznej ponosi sprzedający lub wynajmujący. Tak więc podczas sprzedaży, według Interprofessional Federation of Real Estate Diagnosis, około 150 euro za kawalerkę i do 750 euro za dom z pięcioma pokojami. „Przeciętny koszyk” tego pakietu diagnostycznego to około 350 euro. Należy pamiętać, że średni czas trwania interwencji diagnostycznej waha się od kilku godzin do dnia, w zależności od powierzchni i liczby pomieszczeń w domu. Aby ograniczyć koszty podróży, lepiej przeprowadzić wszystkie badania diagnostyczne w tym samym czasie. Ponieważ sama diagnoza kosztuje od 70 do 220 euro. Ceny te są jednak orientacyjne. Opłaty są bezpłatne, a na rynku zaobserwowano znaczne różnice (czasami od pojedynczych do podwójnych).Dlatego nie wahaj się skonsultować się z kilkoma profesjonalistami (we Francji jest ich ponad 8 000) w celu porównania ich cen, sprawdzając jednocześnie, czy spełniają warunki certyfikacji, ubezpieczenia i niezależności. przewidzianych przez prawo. Wreszcie należy pamiętać, że okres ważności tych diagnoz waha się od sześciu miesięcy (w przypadku termitów i zagrożeń naturalnych lub technologicznych) do dziesięciu lat (w przypadku charakterystyki energetycznej).należy zauważyć, że okres ważności tych diagnoz waha się od sześciu miesięcy (w przypadku termitów i zagrożeń naturalnych lub technologicznych) do dziesięciu lat (w przypadku charakterystyki energetycznej).należy zauważyć, że okres ważności tych diagnoz waha się od sześciu miesięcy (w przypadku termitów i zagrożeń naturalnych lub technologicznych) do dziesięciu lat (w przypadku charakterystyki energetycznej).

Wybór odpowiedniego diagnosty
Od 1 listopada 2007 r. Wszelkie diagnostykę (z wyjątkiem materiału filmowego przewidzianego przez prawo Carreza) musi wykonać profesjonalista posiadający certyfikat organizacji
akredytowany przez Cofrac (francuska komisja akredytacyjna). Lista tych organizacji (w liczbie dwunastu) jest dostępna na stronie internetowej Cofrac (www.cofrac.fr). Każdy z nich oferuje listę certyfikowanych diagnostów. Sprawdź również, czy diagnosta posiada certyfikaty odnoszące się do różnych diagnoz, które mają być przeprowadzone (profesjonalista upoważniony do diagnozy charakterystyki energetycznej niekoniecznie będzie kwalifikowany na stan ryzyka narażenia na ołów). I nie zapomnij poprosić wybraną osobę o dostarczenie kserokopii jej ważnych zaświadczeń i ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej zawodowej. Ta ostatnia obejmuje działalność diagnostyczną. Zaleta: jako sprzedawca,te środki ostrożności pozwolą Państwu zwolnić się z rękojmi za wady ukryte.

Prawo Carreza
Ta diagnoza wprowadzona przez prawo Carreza dotyczy tylko mieszkań wielorodzinnych. Ma tylko wartość deklaratywną i nie wymaga żadnych atestów od diagnosty. Dostarcza informacji o dokładnym obszarze zakwaterowania. Okres ważności jest nieograniczony, chyba że nieruchomość zostanie poddana modyfikacji powierzchni (rozbudowa, podwyższenie). Błąd pomiaru ilości większy niż 5% może prowadzić do anulowania lub obniżenia ceny sprzedaży.

Diagnostyka azbestu przed rozpoczęciem prac
Należy ją przeprowadzić przed jakimikolwiek ważniejszymi pracami remontowymi, jak tylko mieszkanie zostało wybudowane przed 1 lipca 1997 r. Właściciel jest zobowiązany do przeprowadzenia lokalizacji materiałów i wyrobów zawierających azbest (ogólnie sondowania w budynku), aby uniknąć narażenia osób potrzebnych do wykonania prac.

Zaświadczenie o zdolności do zamieszkiwania
Zaświadczenie to jest wymagane do uzyskania pożyczki o zerowej stopie procentowej (PTZ) z limitem 15 000 euro. To kupujący o to prosi. Pozwala organizacjom bankowym i administracji oszacować stan zakwaterowania i możliwe koszty związane z dostosowaniem go do standardów zamieszkania.

Przeanalizowano 7 diagnoz

1. Stan wewnętrznej instalacji elektrycznej

DOTYCHCZASOWA NIERUCHOMOŚĆ . Ta diagnoza jest obowiązkowa od 1 stycznia 2022-2023 roku dla każdego domu, w którym wewnętrzna instalacja elektryczna była prowadzona od ponad piętnastu lat.
CEL DIAGNOSTYKI . Ocenia zagrożenia, które mogą mieć wpływ na bezpieczeństwo ludzi. Diagnosta zapewnia obecność łatwo dostępnego urządzenia sterującego i zabezpieczającego, uziemione zabezpieczenie różnicowe, brak przestarzałego sprzętu elektrycznego, przewody niechronione mechanicznie itp .
KOSZT . Od 150 do 200 euro za zakwaterowanie od kawalerek do T6.
CZAS WAŻNOŚCI . Trzy lata.
KONSEKWENCJE. Istnienie anomalii w instalacji elektrycznej nie blokuje sprzedaży według Promotelec (stowarzyszenie na rzecz promowania zrównoważonego wykorzystania energii elektrycznej w budynkach mieszkalnych i małych usługach). Ta diagnoza ma jedynie charakter informacyjny; nie ma zatem obowiązku pracy. Ze względów bezpieczeństwa nie należy lekceważyć zidentyfikowanych zagrożeń. (patrz zdjęcia 2 i 3).

2. Obecność termitów

DOTYCHCZASOWA NIERUCHOMOŚĆ. Diagnoza jest wymagana tylko wtedy, gdy zakwaterowanie znajduje się na obszarze sklasyfikowanym jako zagrożony dekretem gminy lub prefektury (dotyczy to na przykład Paryża).
CEL. W celu sprawdzenia obecności termitów przeprowadza się pasożytniczy stan obudowy. Żywią się celulozą obecną w drewnie (legar, parkiet, rama) i mogą podważyć konstrukcję domu.
KOSZT. Około 100 euro.
OKRES WAŻNOŚCI. Sześć miesięcy.
KONSEKWENCJE.Właściciel musi złożyć oświadczenie w ratuszu, gdy tylko ujawni się obecność termitów. Zabieg nie jest wymagany przez prawo, jedynie burmistrz może go zażądać i narzucić właścicielom w przypadku obiektów stwarzających zagrożenie. (patrz zdjęcia 4 do 6).

Pomocnicy ANAH. Właścicielom-mieszkańcom, podobnie jak właścicielom-dzierżawcom, ANAH (Krajowa Agencja Mieszkalnictwa) przyznaje dotacje na przeprowadzenie diagnostyki technicznej, gdy tylko nastąpi praca. Warunki ich przypisania są określone na stronie internetowej organizacji (www.anah.fr). Dodatkowe eko-premie przyznawane są od 1 stycznia 2022-2023 roku w zamian za efektywność pracy.

3. Obecność azbestu

DOTYCHCZASOWA NIERUCHOMOŚĆ. Diagnoza ta jest obowiązkowa dla wszystkich lokali, dla których pozwolenie na budowę zostało wydane przed 1 lipca 1997 r., Z wyjątkiem jednak pojedynczych domów.
CEL. Dostarcza informacji o obecności materiałów i wyrobów zawierających azbest (dawniej stosowanych ze względu na swoje właściwości termoizolacyjne i dźwiękochłonne), ich lokalizacji i stanie zachowania.
KOSZT. Około 100 euro.
OKRES WAŻNOŚCI. Bez limitu.
KONSEKWENCJE.W obecności azbestu właściciel ma obowiązek wykonać prace przy przekroczeniu określonego poziomu zapylenia. Możliwe są dwie opcje: hermetyzacja, która polega na zamknięciu materiałów zawierających azbest w szczelnej powłoce lub usunięcie obciążonych materiałów. (patrz zdjęcia 7).

4. Stan wewnętrznej instalacji gazowej

DOTYCHCZASOWA NIERUCHOMOŚĆ . Ta kontrola bezpieczeństwa dotyczy wszystkich domów, w których (wewnętrzna) instalacja gazowa była prowadzona od ponad piętnastu lat.
CEL . Ma na celu zapobieganie zagrożeniom związanym ze stanem instalacji i jej użytkowaniem (w szczególności wyciek gazu, pożar, zatrucie tlenkiem węgla) poprzez ocenę stanu stałych urządzeń grzewczych i wytwarzających gaz. ciepła woda użytkowa, uszczelnianie stałych rur i przyłączy gazowych. Kontrolowana jest również wentylacja pomieszczeń.
KOSZT . Około 130 euro.
CZAS WAŻNOŚCI . Trzy lata.
KONSEKWENCJE.W przypadku poważnego i bezpośredniego zagrożenia diagnosta może wyłączyć całość lub część instalacji gazowej. Uwaga: certyfikat zgodności wydany przez jednostkę zatwierdzoną przez władze publiczne (typ Qualigaz), również młodszy niż trzy lata, może zastąpić diagnozę. (patrz zdjęcia 8 i 9).

5. Ryzyko naturalne i technologiczne.

DOTYCHCZASOWA NIERUCHOMOŚĆ . Diagnoza ta dotyczy wszystkich mieszkań znajdujących się w strefie sejsmicznej (w szczególności łuk alpejski, Lazurowe Wybrzeże, Pireneje i Alzacja) lub objętych planem zapobiegania zagrożeniom technologicznym (PPRT) lub planem zapobiegania zagrożeniom naturalnym (PPRN).
CEL . Utworzona na podstawie dokumentów i informacji udostępnionych w urzędzie miasta, określa zagrożenia, na jakie narażona jest kwatera (np. Powodzie) i musi zawierać odpisy mapowe umożliwiające lokalizację budynku ze względu na występujące zagrożenia.
KOSZT . Około 40 euro.
OKRES WAŻNOŚCI. Sześć miesięcy.
KONSEKWENCJE. Właściciel musi poinformować przyszłego nabywcę lub najemcę, jeśli w obiekcie wystąpiły katastrofy i spowodowały one odszkodowanie w ramach gwarancji za skutki katastrof naturalnych lub technologicznych, niezależnie od tego, czy mieszkanie znajduje się w strefie sejsmicznej, czy też nie. objęte PPRT lub PPRN.

6. Obecność ołowiu

DOTYCHCZASOWA NIERUCHOMOŚĆ. Diagnoza ta, zwana również kontraktem na ryzyko narażenia na ołów (CREP), jest obowiązkowa dla wszystkich mieszkań wybudowanych przed 1 stycznia 1949 r
. CEL. Został wprowadzony, aby zapobiec degradacji farb i innych powłok wewnętrznych obciążonych ołowiem, który uwalnia kamień i pył, którego spożycie lub wdychanie może spowodować ostre zatrucie, czyli zatrucie ołowiem. Należy jednak uważać, poszukiwanie rur ołowianych nie wchodzi w zakres tej diagnozy. CREP dostarcza informacji o stężeniu ołowiu we wszystkich powłokach obudowy i stanie ich konserwacji. Do niniejszego raportu załączono ulotkę informacyjną, która przypomina o wpływie ołowiu na zdrowie i środkach ostrożności, jakie należy podjąć.
KOSZT. Około 180 euro.
OKRES WAŻNOŚCI. W przypadku braku ołowiu w powłokach (lub w stężeniach poniżej ustawowego progu, określonego rozporządzeniem z dnia 25 kwietnia 2006 r.), Okres ważności CREP jest nieograniczony. Przedłuża się do jednego roku w przypadku potencjalnego ryzyka, gdy powłoki zawierają ołów, ale ołów jest niedostępny.
KONSEKWENCJE. W przypadku stwierdzenia bezpośredniego zagrożenia (zdegradowane powłoki, które spontanicznie generują pył lub kamień), raport jest przesyłany do prefektury. Właściciel musi wtedy niezwłocznie przystąpić do odpowiednich prac, aby wyeliminować ryzyko narażenia na ołów, a tym samym zagwarantować bezpieczeństwo przebywającym w nich osobom. (patrz zdjęcia 11).

7. Charakterystyka energetyczna

DOTYCHCZASOWA NIERUCHOMOŚĆ. Diagnoza charakterystyki energetycznej (DPE) jest obowiązkowa w przypadku każdej sprzedaży lub wynajmu głównego miejsca zamieszkania (czynsze sezonowe są wyłączone, gdy całkowity okres użytkowania jest krótszy niż cztery miesiące w roku).
CEL. Opisuje szczegółowo charakterystykę budynku (ze szczególnym uwzględnieniem poziomu izolacji) oraz opisuje urządzenia grzewcze i chłodnicze, produkcję ciepłej wody użytkowej i wentylację. Dla każdej kategorii sprzętu wprowadzana jest ilość zużytej energii (rzeczywista, oparta na odczytach zużycia lub szacowana) oraz roczne wydatki wynikające z tego zużycia. Umożliwia również precyzyjny pomiar ilości gazów cieplarnianych emitowanych przez te różne urządzenia. DPE towarzyszą zalecenia dotyczące poprawy energetycznej mieszkań. Czytanie tej diagnozy jest łatwiejsze dzięki podwójnemu etykietowaniu, podobnie jak w przypadku sprzętu AGD, a teraz w branży motoryzacyjnej.Niniejszy dokument ma charakter wyłącznie informacyjny i ma na celu poinformowanie przyszłego nabywcy lub najemcy o zachowaniu energetycznym i ogólnej wydajności domu.
KOSZT . około 200 euro (cena ta różni się w zależności od wielkości nieruchomości).
OKRES WAŻNOŚCI. Dziesięć lat.
KONSEKWENCJE . Diagnoza ta ma charakter czysto informacyjny, dlatego właściciele nie są zobowiązani do przeprowadzania prac remontowych w celu optymalizacji charakterystyki energetycznej swojej nieruchomości. (patrz zdjęcia od 12 do 15).